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明天第一城“商改住”起纷争
文章来源:本站原创 中国法宣网作者:李堂平等 点击数:110528 更新时间:2009/1/19 文章录入:李堂平    责任编辑:admin  


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    关于〖明天第一城“商改住”起纷争〗的最新评论:

       明天第一城是继国美第一城之后国美系地产的又一力作。其“用卖电器的方式卖房子”的经营思路使得楼盘热销的同时也使人们忽略了这样一个事实:即明天第一城是以商业立项拿到了土地开发许可,之后以底层设计成商业铺面、其上楼层设计成住宅的方式打了一个擦边球。明天地产的售楼人员极力向业主们宣传这种“变性”楼盘的亮点-----所谓公寓办公:即不仅可以注册公司办公;还可以享受到普通住宅的种种政策优惠。明天地产在不同场合向业主们多次承诺了诸如房产性质是住宅、房屋契税按普通住宅享受1.5%的优惠税率;水电气费等按民用标准收取;可迁移户口等等。但就在离明天第一城一期收房入住只有一个月的时侯,捂了许久的盖子终于被揭开,业主们惊讶地发现所买的房产不能享受普通住宅的种种优惠,而这一切又都源于楼盘的“变性”-------“公寓办公”竟然是办公居住两不宜。感觉上了当的业主们遂组织起来集体向开发商讨要说法,但相关律师对本报记者说,维权之路并不好走。
          
    赶着热潮抢住房
      2005年10月起,某房产网开始出现了某明星做的代言广告-------“告别寄居的年代,首付只要六七万!”,这吸引了众多买房人的目光。售楼人员介绍说该商品房的立项是“公寓办公”------既可以办公,又可以居住;契税按照总房价的1.5%收取(符合三个优惠标准的);房屋均价才5000余元/㎡(一期为5200)。有这样优越、低价(低总价)的商品房,人生第一次置业的年青人非常高兴。虽然对楼盘的立项及房屋产权不是70年尚有一些疑惑,但在开发商一再郑重承诺该楼盘契税能按规定享受国家优惠政策、水电气费用均为民用标准,除房屋产权期为50年外,其他待遇都与普通住宅一样的情况下,年轻的业主们相信了开发商的承诺,购买了此房。
      据了解,自2005年10月22日一期开盘销售以来,明天第一城推出了四期共3968套房源。截至四期开盘当日,这些房源全部售罄。尽管明天第一城这四期住宅的用地均为50年产权,但因为其小套型、低总价而受到市场青睐。从第一期开始,虽然明天第一城的每期售价各增加500元/㎡, 该项目的销售势头依然不减,屡屡出现排队领号购买的现象,有的甚至还找关系购买。
      在北京中联亚国际会展有限公司和业主们签定的正式预售合同中,该商品房用途为“公寓办公”,而合同后面的条款却清楚表明该合同的标的是住宅,所以购买房屋的业主也一直以为自己买的是住宅而高枕无忧。
      另外,开发商自行印制的《明天在线》杂志式“通讯录”和官方网“明天商业中心”也多次提到,按照京建住〔2005〕528号文件执行1.5--3%的契税收取标准,水、暖、电、气费用也是按照民用标准收取。在2005年12月12日,北京中联亚国际会展有限公司发布《关于契税标准的说明》也提到:“与项目的立项无关。” 看到这些,业主们就更加放心了,都为自己能有幸买到了这么实惠的房产而高兴。
    临收房承诺突生变
      2007年4月23日,开发商突然在其官方网站上发布公告声称:“京建住〔2005〕528号文件中所提到的优惠标准并不适用于我项目,明天第一城契税收取标准按照财税[2002]1926号文件《北京市契税管理规定》执行,收取比例为总房款的3%”,并在随后的解释说明性公示中暗示:明天第一城住宅小区因为是“公寓办公”立项,所以不是“普通住宅”,因而不能享受契税优惠政策。这一消息立即引起了广大业主的焦虑不安,于是发生了超过100名业主们5月1日聚集在明天地产的售楼处讨要说法这一幕。据本报记者了解,当天现场火药味甚浓,一度甚至还惊动了110巡警。
      业主认为:《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[2005]26号)中第五条明确规定了住房享有优惠契税的标准是:“住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。”在北京市建委随后按照国办文件精神制订的北京市享受优惠政策普通住房标准中也明确写到:我市享受优惠政策普通住房标准应同时满足以下三个条件:住宅小区建筑容积率在1.0(含)以上;单套建筑面积在140(含)平方米以下;实际成交价低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。不论按照上述两个文件的那种标准,明天第一城小区都有房屋符合契税优惠的政策标准。但开发商却说,因为立项问题,商业用途的房产不能享受普通住宅的1.5%契税优惠政策,所以地税局得按照3%收取。
      2007年5月28日是1160户第一期业主收房的日子。在收房现场,开发商让所有业主等在售楼处的户外空地上,然后一个一个的业主排队拿号,再穿过保安人墙进去办理收房手续。 由于每户限进两人,许多白发苍苍的父母们只好对将进入收房大厅的子女千叮咛万嘱咐,那场景就如同办理去美国的签证。开发商还专门设置了“绿色退房通道”,对此,许多业主表示,随然感觉受到了欺诈,但退房损失更大,只能被迫收房,然后在收房的基础上寻求问题的解决。让众多业主感到更加无奈的是要交完所有的费用签下所有的文件后(包括开发商和物业管理两方面)才有机会第一次进入楼内看到了自己的房子。有许多业主被明天地产的前后种种作为激怒而拒绝收房。针对收房期间业主们的种种质询,开发商自6月7日起发起了宣传沟通月,在六月份的每周四下午和业主们进行沟通,以期消除矛盾。
       记者来到明天售楼中心,策划部董经理介绍说,目前只有200户左右没有收房,因此说明明天地产项目还是受到欢迎的。如果部分业主认为存在欺诈行为的,可以选择退房。至于记者提出的以下问题则表示无法回答,需要公司的负责人才知道(如何答复)。这些问题包括:5月1日和业主的见面会的情况?预售合同上表明的房屋性质是“公寓办公”,而后面显示的又是“住宅”这种表述方式是否合理?公司是怎样理解 “公寓办公”的?这种改变楼盘用途的操作模式,是否符合房地产管理部门的有关政策,是否经过的有关部门的许可?北京市房地产交易管理网合同备案显示一期楼盘中共有1161套写字楼,4套公寓。该4套公寓与其它登记为写字楼的房屋有何不同?与普通住宅有何不同?等等。
      记者又多次联系该公司其他相关人士,寻求对上述问题的解释说明。对方明确答复拒绝了记者的采访。
    房屋销售欺诈索赔难
      对此,北京市双全律师事务所邓律师认为:北京中联亚国际会展中心有限公司在开发销售明天第一城的过程中,明显存在打政策“擦边球”,欺诈广大购房者的恶劣行为。明天第一城开发商首先以综合用地的名义取得了立水桥地区的土地开发权,并立项为目前国家政策中尚未查到任何条款保护的“公寓办公”项目。之后,开发商为了达到其聚集人气,促进商业销售的目的,利用信息不对称和购房者对国家政策分析不透的弱点,不仅不告知购房者立项为“公寓办公”的房产的实际情况,侵犯了消费者的知情权。并且在业主多次质询被迫作答的情况下,用公示的方式公然欺骗广大业主。
      邓律师分析道,在我国司法实践中,法院在处理商品房买卖合同纠纷案中,往往只是适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案使用法律若干问题的解释》,而不适用〈〈中华人民共和国消费者权益保护法〉〉中的惩罚性条款。这就造成了开发商的违规成本过低。因此,房地产开发商在商品房销售过程中为达赢利目的,故而敢于放手大肆进行欺诈行为。据了解,这种公然违法的行为竟成为了商品房销售过程中的普遍现象,而明天第一城的业主们不幸的又成为了众多受害者中的一个新群体。
      有法学专家认为,商品房也是商品。理应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》第四十九条规定:经营者提供商品或者服务有欺诈行为的,应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。此外,北京市实施《中华人民共和国消费者权益保护法》办法第十四条十四款规定“发布虚假广告,欺骗和误导消费者,使购买商品或者接受服务的消费者的合法权益受到损害的”发应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失,增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。因此,明天第一城的业主有权要求开发商按照房屋总价的双倍进行赔偿。
      据了解,业主业已成立了专门的维权组织,并已开始与律师进行实质性接洽。明天第一城的业主们在维护自己的合法权益的路上能否一切顺利,记者将继续关注。

        来源:中国民声网  2007-7-26

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